楼市分化加剧 去库存应明确城市定位

当下楼市分化正在加剧，多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险；部分热点城市楼市存在一定发展机遇，但也面临土地资源紧缺、房价过快上涨等带来的风险。中指研究院建议，在去库存的大环境下，地方政府应明确城市定位，增强对外来人口的吸引力，避免盲目造城。

提升人口吸附能力

针对目前楼市库存高企的现状，中央已出台相应政策鼓励住房需求，如继续放松公积金政策，放松货币信贷及财政政策，鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房，适度调整二手房转让税费，加大对改善性住房需求的支持力度等。同时，积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系，逐步健全房地产长效机制，比如各地因城施策，加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制，加快以环渤海地区、长江经济带、珠三角城市群为代表的区域一体化的发展等。地方政府也已放缓或暂停高库存地区土地供应。

对于如何去库存，中指研究院建议，对于经济结构不合理的大中城市，比如二线城市沈阳、长春（楼盘）等，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。

“未来，大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，抓住机遇，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。”中指研究院相关分析师表示。

明确城市定位后，应进一步加快城市基础设施建设，加强新城新区基础设施建设以及老城区更新换代基础设施的建设力度，加大交通、购物、学校、医院等资源的建设，提高城市的可居住性，比如增加公交线路、道路维修、建设商场、建设农贸市场、增加医疗设施等与生活密切相关的基础设施，提升城市的人口吸附能力。

热点城市风险隐现

尽管目前部分热点城市楼市存在一定的发展机遇，但也面临土地资源紧缺，房价过快上涨，需求透支、产品同质化等带来的风险，未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。中指研究院指出，地方政府应明确城市定位，理性城市规划布局，合理把控供地节奏，避免盲目开发新城。房地产开发企业谨慎制定城市进入策略，提高产品品质，有序调整开发节奏和推盘节奏，合理定价、积极营销。

中指研究院分析师指出：“在京津冀一体化协同发展的大背景下，保定（楼盘）、廊坊等河北省内相关城市迎来城市经济发展提速、行政区划调整、轨道交通完善、人口流入增加等机遇，但各地政府应保持头脑清醒，理性制定城市规划布局，避免盲目造城。”

目前部分热点二线城市楼市需求较充足，但也面临房价上涨快、政策刺激下需求透支导致后期需求增长乏力等问题。少数三四线城市，目前需求释放主要受利好政策刺激影响且存在提前透支现象，随着政策效应递减，未来楼市需求有限。

中指研究院建议，房企应审时度势，对于潜在风险较高的城市应谨慎进入；对于已经布局的城市，企业应关注自身产品品质的提升。